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阻涨物业费背后的业态结构

阻涨物业费背后的业态结构

作者:admin    来源:未知    发布时间:2018-03-19 18:11    浏览量:

      在当前的中国,唯一顽固不涨的物价大约只剩下住宅物业服务费一项了,在许多城市甚至已被封冻了十多年之久,隨着去年各种物价的疯涨尤其是今年4月开始施行的各地最低工资标准大幅上调,也给物管企业发出最严重的冲击。
      “物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之所以难以尽如人意,在于“区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”在全国平均不足20%成立业主大会的住宅区中,众口难调的业主群体达成与物管企业商定合适价格,几无可能,参照“政府指导价”则成为没有业主大会住宅区的唯一选择。显而易见,相比给财政和政绩带来巨大贡献的房地产而言,相比像驴打滚一样随时翻筋斗的公共消费品价格而言,这个“积贫积弱”的物业管理小兄弟实在难以唤起相关部门的注意,这个几乎在计划经济的沙滩上被晒干了油水的“政府指导价”,成了物管企业不得不常年固守的雷池。即使是在业主內部就收费标准也存在严重分歧之时,公共决策之中利益最大化总是让位于成本最小化的法则立即发生作用,最后通常是鼓吹更低收费而不是更好服务的业主意见胜出,在这种“民意维稳”的假象推动下,政府指导价中的偏低标准和最低标准始终畅行无碍,同时,一个个入住未经几年的小区迅速旧败。
      必须正视,“收费已经严重落后于服务付出”所遭遇的业主质疑也存在相当程度的合理性。在各类社会服务业中,目前很难找到如物业服务般全包全揽、散而不精的大一统企业,既不能建立和推动受社会普遍接受的刚性标准和量化体系,又无法获得社会高度认同的专业信誉,因而要各种不同背景和不同需求的业主依靠心理感知从而能够判断物业服务是否质价相符更是痴人说梦。发达国家的解决之道是建立物业管理职业经理人的专业地位和职业信誉,由业主首先成立产权人组织并统一自己內部的管理标准和服务需求,再聘请职业经理人,获得产权人组织授权后向其他各类服务供应商购买服务。这是一个在许多国家以及我国香港和台湾地区被不同程度验证了的良性格局,也是在我国《物权法》和《物业管理条例》中被指示了的光明前景。
      问题是,在走向那个光明前景的坎坷路上,我们到底要摔多少跟头?要付出多少代价?
 任何一种非垄断性社会服务价格的自然涨跌,带来的是全体从业者的收益增加,或者社会全体需求者成本的减少,目标都统一指向提升国民整体生活质量。政府运用公权干涉价格杠杆,只能是在打击非法倒买倒卖操控市场、恢复市场秩序的特殊时期。过去十年特别是过去一年多的非垄断性价格飞涨,其利弊后果都在由全体国民承受,无由涨价的行业,损失都可以通过向下家转移最后由消费者买单,消费者则通过行业之间橫向转移来彼此分担,国家则应该同步通过财政收入向失业者和弱势群体增加社会救济来分担——就后果而言,这至少是一种社会公正的必然。那么,有什么理由唯独要求物业管理行业长期固守价格人为限制,去“保护”那个并不成立的所谓业主利益,而牺牲物业管理维系的基础呢?
      有一种意见认为,在严格的价格控制之下,有利于物业管理改过自新,提高业态整体水平。这是极端的罔顾常识,歪曲事实,令人想起饱食终日的人在告诫那些饥寒交迫的人说,时常饿饿肚子生生病,有利于提高你的免疫力。物业管理企业作为市场化的产物,其兴衰存亡当然该由市场来决定,政府的价格监管只应当是在其违法操控市场的时候,而不是假设物管企业都是会偷吃鱼儿的渔鹰,所以渔民应该在放它下水捕鱼之前把它的脖子箍起来。相同年代的上游产业房价飞涨,为什么多年不见有人箍紧它的脖子呢?还有一种说法也相当不靠谱,说物管企业应充分开发物业价值,积极创收。这是中国式的机变,言外之意无非两个,其一是明示物业管理的去专业化,流向中介家政等其他服务业的阵营最终彻底导致物业管理价值异化;其二则是暗示用业主所有的共用物业和共用设施设备谋利“以补贴物业服务收费的不足”。这是《物权法》承认仅仅是属于业主通过业主大会才能实现的权利,对于没有业主大会,或者虽然有业主大会但是业主委员会却不受约束的小区来说,所谓“创收”鼓动实为掩耳盗铃,诱良为娼。
      提高最低工资标准理当是全民福祉,这也是政府的良好愿望并以此要求所有企业履行社会责任的承诺兑现,问题在于这样的提高是收入性提高还是政策性强制提高。对公务员系统和行政事业系统(包括行政性质的垄断企业)来说,这不是问题或者说是同一个问题;对可以随行就市调整价格的其他行业来说,这是有办法解决的问题;对于人工成本占企业总成本60%以上却被勒住了脖子不能调价的物业管理企业来说,就是无解的问题;对于没有房地产企业或其他方面可以补贴的、恰好解决了很多社会就业岗位的广大中小物管企业,这就是要命的问题。企业没有收入的提高,何来工资的提高?
      联系《劳动合同法》中饱受争议的劳动保险一刀切,企业的批评是“政府做好人,却要企业来买单”,遭遇的反弹是,全国多个城市住宅物业遭受优秀公司的大量弃管,新的社会问题涌现。
目前发生在业界的一些动态笔者略有察觉,或可做为偏方,推荐给有意者对号入座,头痛医头脚痛医脚。
      偏方一:物管企业难以承受人工成本上升,大量改用设备管理,比如撤换保安改用电子监控设备,比如公地停车全部仰仗业主觉悟不再管理。好处:假设机器不生病,不要求加薪,不要求买保险。副作用:老人小孩不适宜居住;有车族不适宜居住;高科技设备维修更新成本可能更高;别妄想有人帮你拎包上楼。
      偏方二:物管企业趁早走,方便业主自管。最佳效果:因有与业主充分协商的良好渠道并合法取得授权,加上聘用专业经理人,业主自己成立的管理公司因物业管理收费和物业经营收益充足,人员工资高,业主享受经营收益,企业不获利。这其实不是不要公司、业主自管的结果,这是换了董事会和换了经营目标的公司。并发症:在中国大陆靠自给自足尚不够两代人的业主阶层,如果不能摆脱或依赖别人、或者自己独断的自治思维,这样的“彻底自治”与走掉的物管企业没有区别或许更糟;业主自治公司从业者“自愿不要报酬”、“自愿领取低工资”是否违反了国家最低工资标准的相关法令?
      偏方三:专业企业走了,业主自己无法团结却打得昏天黑地,最后政府调解,指示街道办——居委会托管。好处:有了麻烦找政府,可能捞到物业管理补贴。副作用:一切按城市管理标准来,开放私有道路、绿化、环境全民共享,家门外的一切政府做主。大政府,小社会,一夜回到改革前。
      减少副作用的建议:在业主自身培养和提高财产意识、参与意识和文明意识的过渡时期,尽一切可能鼓励业主大会的成立,开放物业管理的社会调节功能和经营自主权利,立即取消或上调幅度与十年来社会平均工资上涨幅度相适应的商品房小区物业服务收费政府指导价标准;真正实现合理、公开、收费与业主需要的统一服务水平相适应的效果。

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